Ferrán Alcover Roigé* 

El agente inmobiliario que realiza labores de intermediación que dan lugar a la firma de un contrato de compraventa de bien inmueble entre las partes interesadas, tiene derecho a una contraprestación “comisión” (requisitos en el art. 652 del Código Civil alemán). Del mismo modo ocurre con los contratos de alquiler, en los cuales el interesado contrata los servicios de un agente inmobiliario a fin de obtener un piso en estas condiciones. Los agentes, para realizar su labor de intermediación, a fin de cerrar un contrato entre las partes, celebran un contrato con cada una de las partes de manera separada, los cuales darán lugar a reclamar las comisiones correspondientes. 

Comisión del agente en contratos de alquiler 

La comisión por la intermediación del agente para la consecución de un contrato de alquiler carecía de regulación sobre quién debe hacerse cargo de esta. Esto conllevaba que en la mayoría de ocasiones fuese el inquilino. A partir del 1 de abril del 2015 y hasta fecha de hoy, será el propietario quien se haga cargo. 

Comisión del agente en contratos de compraventa 

En cuanto a la comisión por la intermediación del agente entre las partes a fin de celebrar el contrato de la compraventa, venía siendo un caso similar al anterior: La falta de regulación específica en el Código Civil alemán daba lugar a que el comprador tuviese que pagar en la mayoría de los casos la 

comisión a la agencia. No es hasta el 23 de diciembre de 2020 que entra en vigor la nueva normativa sobre la provisión de corretaje, reflejada en el artículo 656a y ss. del Código Civil alemán, que regula a quién y en qué casos se debe atribuir la carga de dicha comisión. Se quiere evitar de esta manera un abuso hacia el comprador, ya que el vendedor es el contratante de unos servicios que normalmente terminaba pagando el comprador. 

La nueva normativa establece que cuando la agencia inmobiliaria celebre contratos individuales con ambas partes (vendedor y comprador), no será posible la reclamación de la comisión a una sola parte, ya que formalmente existen dos contratos y diferentes obligados. La ley va más allá evitando a toda costa el abuso de las partes sobre una, que normalmente venía 

siendo el comprador: Si una de las partes pacta con la agencia la no retribución por los servicios prestados o no pacta nada, la agencia tampoco tendrá derecho al reclamo de ninguna comisión a la otra parte. Limitación de su aplicabilidad 

La nueva normativa limita su aplicación a solo casos en que el objeto de la compraventa es una casa o un piso unifamiliar. Asimismo, la normativa limita su ámbito de aplicación a términos personales, ya que solo aplicará su protección en caso de que el comprador sea consumidor, evitando que los 

compradores comerciales tengan que regirse por estos preceptos. 

Excepción

Si solo el comprador ha contratado a la agencia para la venta de un inmueble, solo este deberá hacer efectiva la comisión. Se permiten acuerdos en que repercute la comisión sobre el comprador, siempre y cuando no se reporte más del 50% de la cuantía total de lacomisión del agente. 

Hay que tener en cuenta que si el comprador y el vendedor utilizan agentes inmobiliarios diferentes con los cuales se ha firmado un contrato de corretaje, el comprador puede ser responsable de una doble comisión. 

Forma 

Se exige la forma escrita para los contratos de intermediación para fines de compraventa de casas o pisos unifamiliares y se excluye el modus operandi verbal, que hasta la fecha de la nueva normativa no quedaba descartado. Si bien la normativa específica que es necesaria la forma de texto para la validez del contrato de intermediación, no dice cómo debe ser el texto, dejando abiertas las opciones elegidas por las partes, pudiendo ser emitido por email o parecidos. 

La comisión 

La cuantía de la comisión por corretaje no está estipulada legalmente, dejando a las partes la posibilidad de negociar. Los baremos oscilan entre el 5,95% y el 7,14%, según estado federado. De este total, a consecuencia de la nueva regulación, podría ser atribuida la totalidad al vendedor, o bien por partes iguales. Anteriormente, el comprador pagaba normalmente la totalidad de dicha comisión, de lo que se deriva un ahorro enorme. 

Un piso en Berlín puede costar fácilmente 500.000 euros, de los que un 7,14 % de provisión son 35.700 euros, cantidad que anteriormente el comprador debía abonar, siendo la cantidad máxima a cargo del comprador desde la vigencia de la nueva normativa un máximo del 50% de esta provisión. 

Nueva regulación 

Las novedades normativas sobre las previsiones de los agentes inmobiliarios vienen reguladas en el artículo 656a y ss. hasta el 656d del Código Civil alemán. 

Graduado en Relaciones Laborales • Graduado en derecho • Wissenschaftlicher Mitarbeiter bei
Dr. Artz • Lopez & Col., Koblenz, Barcelona mail@artzlopez.com 

Graduado en Relaciones Laborales • Graduado en derecho • Wissenschaftlicher Mitarbeiter bei
Dr. Artz • Lopez & Col., Koblenz, Barcelona mail@artzlopez.com